EL TSJC ha dictat sentencia que estima la defensa portada per aquesta part en relació a la facultat de desistir de la compravenda finançada per tercer.

Com així preveu la norma 621.49 del CCCat, el legislador possibilita el desistiment del contracte de compravenda, si es justifica la negativa a l´obtenció del finançament o la subrogació en la hipoteca. En el cas objecte de resolució, el nucli i raó del motiu cassacional pretès per la part recurrent, és una interpretació més que forçosa de l´article en qüestió.

El motiu del recurs de cassació deduït tracta d´un tema jurídic que se circumscriu a la interpretació de l´article 621-49 del CCCat, en concret “la necessitat de designació d´una entitat bancaria concreta”.

El recurs va ser admès per la Sala de lo Civil i Penal del TSJC per la falta de doctrina jurisprudencial sobre aquesta norma d´elaboració legislativa recent i aplicable a nombroses compravendes immobiliàries i per la inexistència de jurisprudència amb relació al “nus gordià” anunciat (art. 3.b de la Llei 4/2012 i acord d´aquesta Sala de 6 de setembre de 2023) 

En aquest sentit, la part recurrent, fa referencia a l´exposició de motius de la Llei 32/2017 de 15 de Febrer, del Llibre VI del Codi Civil de Catalunya, pretenen que el TSJC es pronunciï sobre la necessitat de que, en un contracte de compravenda en el que les parts contractants han pactat una clàusula de resolució contractual per el cas de no obtenir la financiació pel pagament del preu, la mencionada clàusula hagi d´incloure, necessàriament, la menció concreta del nom o denominació de l’entitat financera a la qual la part compradora va sol·licitar el préstec que li permetrà pagar el preu de la compravenda.

En el present cas, les arres eren penitencials innates en un contracte de compravenda on van quedar fixats els elements essencials del contracte, i on va quedar fixat de forma expressa l´aplicació i vinculació del contracte a l´article 621-49 del CCCat, que és precisament la “ratio decidendi” del present procediment judicial.

En cap de les normes que conté la subsecció quarta del Llibre VI del Codi Civil de Catalunya, relatives a les obligacions del comprador, s’exigeix ​​a aquest, el que pretén el recurrent “la denominació expressa de l´entitat bancaria”; com tampoc no hi ha cap referència al respecte en les subseccions anteriors i següents que regulen el contracte de compravenda. 

En aquest sentit, el que el legislador preveu a l´article 621.49 del CCCat, és la possibilitat de resoldre el contracte sense sanció per a cap de les parts si no s´aconsegueix el crèdit, de manera que el venedor les ha de tornar. No diu res més, ni cap altra referència sobre aquesta figura o forma de desistiment. El pronunciament que la part recurrent pretén sobre la necessitat d’inclusió de la denominació concreta de l’entitat financera és una interpretació forçada de la norma i a contracorrent de l’esperit d’aquesta.

De fet, sí que determina la defensa dels drets del comprador/consumidor al Preàmbul de la Llei quan, de manera expressa, fa referència que la regulació de la compravenda incorpora les normes europees en matèria dels drets dels consumidors.

Per tant, pretendre que la norma (i el contracte de compravenda que regula) vagi més enllà del que el legislador ha volgut i que, a més, d’alguna manera perjudiqui o menyscabi aquests drets, no és admissible i així ha sigut rebutjat pel Tribunal Superior de Justícia de Catalunya.

La bondat de la norma és evident i per tant, queda clara quina és la voluntat del legislador, la protecció del comprador d´un immoble amb necessitat de finançament. I per tant, no es poden introduir exigències no previstes per la Llei.

D’acord amb l’aforisme “Ubi lex non distinguit, nec ens distingiri debemus”, on la llei no distingeix, no s’ha de distingir i “Ubi lex voluit, dixit; ubi noluit, tacuit”, quan la llei vol, ho diu; quan no vol, calla, perquè si no ho fes, li atribuiria un sentit i significat diferent a les paraules utilitzades pel legislador.

El raonament que fa la Sentencia 21 dictada pel TSJC és clar, ni la lletra ni la finalitat de l´article 621-49 del CCCat. permeten deduir la necessitat de designar específicament la denominació de l´entitat financera, en forma de “numerus clausus”, com a requisit de validesa i operativitat de la clàusula.